股票配资学
2025年上半年收官，乍一看，上海楼市的数据确实抢眼：二手房成交11.6万套，是北京的1.3倍，广州的3.16倍，深圳的3.3倍！
上海的房地产市场真的好吗？买上海的房子会赚钱吗？
上海新房市场上流传的消息，都是一个个项目开盘即清盘的消息：
保利天奕一批次：清盘；翡云悦府三批次：清盘；上海壹号院4批次：接近清盘；海玥外滩序98：预计清盘…………
“房住不炒”大家都懂，但是会忍不住想，我买的能微赚吗？可以不亏吗？这代表了很大一部分普通人的心态。
实际情况确实如此：这几个红盘都是各自板块的流量红盘，并不能代表上海楼市整体大盘的真实情况。
那么，上海市场是不是像传说中那样，去化特别好？
从上海全市来看，截止到2025年5月的数据，上海新房平均去化率约59%，其中内环新房平均去化率约90%，外环外新房平均开盘去化率约39%。
好，记住这组数据。没有100%，对不？外环外更是惨到不足40%！
一半是火焰，一半是海水。
少数项目开盘即清盘的消息，掩盖了大多数项目滞销的现实。
所以，上海也有滞销盘，记住这个知识点。
仔细分析今年以来上海土地市场的变化，为什么是土地市场？因为这是直接影响未来房价走势最重要的成本因素。简单的说，就是对房价有一定的“托底”作用。
今年上海公开的土地竞拍已进行了五场，第六场将在7月底开拍。每一场土拍，都有至少一块市中心的热门地块，与郊区地块进行搭配。在市场较热时，这样的搭配既有不让土拍过热的考虑，在市场信心不足时，也有支撑市场继续向前的作用。
今年三四月份的楼市小阳春，转瞬即逝。
5、6月的两场土拍，虽然热门地块还是拍出了高价，但其余地块的冷清收场还是暴露了开发商对楼市预期不确定的担忧。
很快，上海第六批竞拍的土地，放出了更多更核心地段的好地：比如徐汇区衡复风貌区容积率仅1.3的稀缺宅地、静安区东斯文里地块、虹口北外滩地块。
同一批土拍，一次性放出三幅寸土寸金的地块，放在以前，对开发商来说，想都不敢想！这次，一次性都要拿出来卖了！
为什么？拉预期！拉信心！拉房价！开发商下场就是撑场！
但是！光顾着拉升也不行，万一过热了怎么办？
上海楼市的止跌回稳，真的不太好把握。
于是，那些集中在上海地产集团、各区城投公司手里的黄金地块，也陆续被放出来了。
而且吧，在上海地产集团这个市一级“隐形地主”的牵头下，这些通过协议出让、上海地产集团和各区城投公司拿下的地块，被他们以捆绑搭配的方式，在上海联合产权交易中心挂牌出让。
要知道，上海今年协议出让的土地已经超过1000亿元，今年前5轮已经完成的集中土地拍卖，总成交金额也不过633亿。
是不是协议出让的土地更好？更热门？
答案是肯定的。这些协议出让的地块，绝大多数都都集中在上海市中心区域，包括黄浦、静安、徐汇、杨浦以及浦东。
协议出让和公开拍卖，从大家最关心的地价问题来看，最大的区别就是，协议出让的价格是“谈判定价”，价格由供需双方协商决定；公开拍卖是价高者得，一不小心就抢出个“地王”。
总的来说，就是协议出让的地价可控，公开拍卖的地价就不好说了。开发商争抢激烈的地块，容易推高地价，进而推高房价；没人竞拍的地块，则会出现流拍。无论是哪一种情况，都会对市场走势产生直接影响。
上海地产集团和各区城投公司，今年已经放出不少地块，其中有不少地块，如果被拿出来公开拍卖，就是妥妥的“地王”项目。
比如黄浦区上海永业城市更新建设发展有限公司放出来的新天地东区项目50%股权，就由天安中国联合翠湖天地开发商瑞安房地产联合拿下，成交价28.9365亿元。
这个新天地东区项目，是上海永业去年11月以协议方式获得，包括三宗商住地块，拿地总价194.4亿元，三宗地块的住宅总建面约15.6万平米。
天安中国和瑞安房地产只花了不到29亿元，就获得了项目公司50%的股权，这笔交易划算！
毕竟，瑞安房地产自己在旁边开发的翠湖天地六期，去年9月开盘，均价高达21万元/平米，就连明星潘玮柏都没抢到。
翠湖天地六期
还有7月1日刚刚在上海联合产权交易所上挂牌的上海新百安经济发展有限公司90%股权和上海新东安企业发展有限公司90%股权及相关债权，两家公司股权是捆绑转让，涉及的是徐汇区东安新村两宗地块。
这两宗地块的出让总价高达439.5亿元，放到公开拍卖市场上，就是一个新的全国“地王”。
将不同地块捆绑出让，是上海土地市场今年玩出的新花样。
东安新村只是不同用地性质的地块捆绑，更早之前，厦门国企建发集团一口气斥资123.5亿元拿下的虹口山寿里城市更新项目和杨浦新江湾城地块，也是从上海地产集团手里接下的捆绑地块组合。
上海地产集团正在挂牌出售项目公司股权的，还有一个捆绑地块组合：黄浦区外滩余庆里和浦东后滩纯宅地组合。
看出区别了吗？如果只是各区城投公司，只能玩得转本区的地块；如果是上海地产集团出手，就是不同区的不同地块的各种组合。主打的是一个随意搭配？
应该也不是。从已经拿出来挂牌的地块组合看，基本都是市中心绝佳位置的地块+市区相对较好位置的地块的组合。就是好的地块和一般的地块搭着卖的意思。
已经成功拿下捆绑地块组合的开发商，以央国企为主，比如保利发展、保利置业、建发集团等，坊间传言黄浦区外滩余庆里和浦东后滩地块组合可能会被华润置地拿下，天安中国和瑞安房地产的组合则是一个例外。
保利发展在6月4日刚与上海地产集团在广州签了上海市重点城市更新项目战略合作协议，核心就是虹口北外滩和杨浦新江湾的重点项目合作，就是虹口山寿里风貌用地和杨浦新江湾别墅用地的开发。
这个地块组合，和建发集团的很接近啊！接下来，双方在这两个板块大概率要展开一场“厮杀”了。
一般来说，这种资产就是土地的项目公司，股权转让前基本都已经有明确的意向买家，而且买卖双方也都谈得差不多了。真到上海联合产权交易所挂牌的阶段，就是走一个公示程序。
这么一看，今年协议出让的住宅地块，含金量都很高，放到土地拍卖市场上，都能卖一个更好的价钱，对地方财政收入也是不小的补充，为什么上海反其道而行之？
一个最重要的理由是，从源头上抑制土地过热，压住开发商对上海核心地段重点地块的追逐热情。
土拍市场要热，但不能过热。要拿捏好这个尺度，不太容易。
这只是硬币的一面。
另一面是，这些通过协议出让，再通过股权转让的形式流入市场的地块，放在以前，一年最多放出个两三块就不错了，今年放到市场上的，已经接近10个项目地块。
一下子放出这么多，意味着什么？大概率是，别的地都卖不出价钱，只能靠这些地了。
从数据上看，上海楼市还是涨势喜人的。5月上海新房价格环比上涨0.7%，是四大一线城市中唯一一个上涨的，而且已经连续35个月上涨了。
关起门来说，上海这两年的房价上涨，是结构性的上涨。什么意思？就是市中心的豪宅，价格在涨，供应也持续上升，推动成交增长。
但是，占据上海新房供应量大头的是中外环间的项目，这些项目的销售情况就很拉垮了。
因为市中心的豪宅成交占比较高，拉动了上海房价上涨，这就是结构性上涨。
上海深知这一点，不然也不会一顿操作猛如虎。今年以来，各区的土地推介会，是一场接着一场，以往想都不敢想的好地块也都摆上了货架。
有好地的抓紧卖地，没好地的，只能卖规划。
这不，7月3日，上海市规划和自然资源局官网挂出重磅消息：虹桥经济技术开发区、漕河泾、五角场、大柏树、真如五大商务单元即将迎来更新，相关规划实施方案已经在公示中。
对房企来说，怎么判断上海市场？一些房企重仓包邮区市场，甚至细分成江南区域和华东区域，那么，上海真的有那么好吗？
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